조국 조국혁신당 혁신정책연구원장이 용산공원 주택 공급에 반대하는 오세훈 서울시장을 향해 “무책임하고 나쁜 선동 정치”라고 공격했다. 과거 서리풀 일대 그린벨트 해제에는 협조했던 오 시장이 용산공원 개발에는 반대하는 것은 앞뒤가 맞지 않는다는 주장이다. 그러나 나는 두 사람의 논쟁을 보면서 오히려 조금 의아하다. 대한민국의 부동산 문제는 세계적으로도 유례를 찾기 어려울 만큼 복잡하고 구조적인데, 용산공원 일부에 1만 호를 짓느냐 마느냐를 놓고 상대를 “나쁜 선동 정치”라고까지 몰아붙일 일인가. 더구나 오세훈은 여러 차례 서울시정을 맡으며 주택 공급과 재개발·재건축, 도시계획과 교통, 녹지정책을 직접 다뤄온 행정가다. 조국은 법학교수에서 정치인으로 변신했다. 전문 분야의 우열을 말하려는 것이 아니다. 상대를 무책임하다고 비판하려면 적어도 도시와 주택 문제에서는 상대보다 더 정교하고 설득력 있는 대안을 보여주는 것이 먼저라는 이야기다.
 ▲ 오세훈 서울시장. ©뉴시스 |
조 원장이 오 시장의 그린벨트 해제 전력을 끌어온 것도 별로 설득력이 없다. 개발제한구역 일부를 주택 공급을 위해 조정하는 것과 한 세기 넘게 군사시설로 사용된 용산의 땅을 시민에게 돌려주어 국가공원으로 만드는 것은 성격부터 다르다. 토지의 역사도 다르고 희소성도 다르며 대체 가능성도 다르다. 용산공원은 서울에 있는 수많은 공원 가운데 하나가 아니다. 일본군 주둔과 미군기지의 역사를 거쳐 오랫동안 시민에게 닫혀 있었던 공간이며, 이제 그 땅을 국민에게 돌려주고 수도 한복판의 국가공원으로 만들 기회가 왔다. 서울 중심부에서 이 정도 규모의 연속된 녹지를 확보할 기회는 다시 오기 어렵다. 주택은 다른 곳에도 지을 수 있지만 한번 건물이 들어선 국가공원을 원래 모습으로 돌려놓기는 사실상 불가능하다. 과거 어느 녹지의 개발에 동의했으니 이번 녹지 개발에도 동의해야 한다는 논리라면 오히려 그것이 단순한 이분법이다.
조 원장은 “공원이냐 개발이냐”라는 낡은 이분법을 버리자고 한다. 그 말에는 나도 동의한다. 그렇다면 결론은 오히려 간단하다. 용산공원을 훼손하지 않고 다른 곳에 더 많은 주택을 공급하면 된다. 공원을 지키려면 청년의 집을 포기해야 한다는 전제 자체를 깨자는 것이다. 그래서 조 원장에게 묻고 싶다. 왜 하필 용산인가. 조 원장이 제안한 공급 규모는 1만 호다. 서울 청년들의 주거 문제를 해결하기에는 제한적인 숫자다. 국가적으로 희소한 공간을 영구적인 주거용지로 바꾸면서까지 1만 호를 공급하는 것이 최선인지, 그보다 훨씬 큰 공급 가능성을 가진 다른 공간은 없는지부터 검토해야 한다. 서울의 대학 부지와 철도·역세권, 공공시설과 저밀도 개발지역을 종합적으로 활용한다면 논의의 단위 자체를 1만 호에서 수십만 호로 바꿀 수 있다.
나는 이미 더 큰 방향을 제안했다. 서울대학교를 비롯해 서울에 반드시 존치해야 할 역사적·상징적·특성화 대학을 제외한 15개 안팎의 대학을 세종권으로 이전하고, 남는 캠퍼스 부지를 공공이 확보해 기존 녹지를 최대한 살린 청년 파크시티로 재편하자는 것이다. 대학 이전은 단순히 주택 부지를 확보하기 위한 방편이 아니다. 대학과 연구기관, 기업과 일자리가 서울에 집중되고 다시 청년들이 서울로 몰리면서 주택 수요를 끊임없이 만들어내는 구조 자체를 바꾸자는 것이다. 여기에 철도와 역세권, 공공부지의 입체개발까지 결합한다면 용산 1만 호를 둘러싸고 싸울 것이 아니라 청년주택 서울 30만 호, 수도권 100만 호를 목표로 하는 장기적인 주택 공급 전략을 논의할 수 있다. 용산공원을 보존하면서 오히려 수십 배 많은 주택을 공급하는 것, 그것이 이분법을 넘어서는 진짜 대안이다.
공급 방식도 달라져야 한다. 토지는 공공이 계속 보유하고 청년은 주택과 장기 토지사용권을 취득하도록 하면 서울의 막대한 토지가격을 주택가격에서 상당 부분 떼어낼 수 있다. 여기에 장기 저리 고정금리 모기지를 결합해 평범한 직장인이 월급으로 원금을 갚아가며 자기 집을 만들어갈 수 있도록 해야 한다. 청년에게 필요한 것은 몇 년간 싸게 머물 집만이 아니다. 매달 월세를 내고도 아무것도 남지 않는 삶에서 벗어나, 같은 돈을 내더라도 원금을 조금씩 갚고 20년, 30년 뒤에는 대출이 사라진 자기 이름의 집을 갖게 된다는 희망이 필요하다. 부동산 정책의 목표는 단순히 주택 숫자를 늘리는 데 그쳐서는 안 된다. 부모의 부동산 자산이 자녀의 출발선을 결정하는 사회를 바꾸고, 월급으로도 자기 집을 마련할 수 있다는 사다리를 다시 놓는 것이어야 한다.
하지만 이번 논쟁을 보면서 내가 더 관심을 갖게 된 것은 부동산 정책 자체보다 조국 원장의 정치 방식이다. 불과 얼마 전 평택을 국회의원 재선거에서 조 원장은 직접 출마해 27%대 득표로 3위에 그쳤다. 민주당 후보와 경쟁하면서 범여권 표가 분산됐고 결과적으로 국민의힘 후보가 당선됐다. 선거가 끝난 뒤 조 원장 스스로 자신의 부족함과 책임을 인정했다. 선거에서 질 수도 있다. 정치인에게 패배 자체는 흠이 아니다. 그러나 그 과정에서 어떤 판단을 했고 그 패배에서 무엇을 배웠는지는 다른 문제다. 나는 당시 조 원장이 보여준 가장 큰 약점이 정치적 판단이었다고 본다. 정치는 자신의 명분만 확인하는 일이 아니다. 전체 판을 읽고 자신의 선택이 가져올 결과를 계산하며, 때로는 자신보다 전체의 승리를 위해 물러설 수도 있어야 한다. 그런 점에서 평택 선거에서 보여준 선택을 노련한 정치인의 전략이었다고 평가하기는 어렵다.
그런 조 원장이 이제 오세훈 시장을 정면으로 겨냥하고 있다. 그래서 묻게 된다. 이것이 정말 용산공원 1만 호를 둘러싼 순수한 정책 논쟁인가. 아니면 오세훈과 맞서면서 자신의 정치적 존재감을 키우려는 계산도 깔려 있는 것인가. 오세훈은 현재 보수진영에서 전국적 인지도와 행정 경험을 함께 갖춘 정치인 가운데 한 사람이고 향후 보수진영을 이끌 잠재적 주자로 거론될 수 있는 인물이다. 그런 정치인과 공개적으로 맞붙으면 공격하는 쪽에도 자연스럽게 조명이 따라온다. 정치판에서 상대의 체급을 이용해 자신의 존재감을 키우려는 전략은 새삼스러운 일도 아니다. 그러나 여기에는 착각하기 쉬운 것이 하나 있다. 정치적 체급은 큰 정치인을 공격한다고 커지는 것이 아니다. 더 큰 정책을 내놓을 때 커진다.
조 원장은 오 시장의 과거 무상급식 문제까지 꺼내 “과거에는 아이들의 밥을 놓고 정치를 하더니 이제는 청년들의 집을 놓고 정치를 한다”고 했다. 정치적 수사로는 자극적이다. 그러나 그것이 용산공원 개발의 타당성을 증명해 주지는 않는다. 오세훈의 과거를 공격하는 것과 용산공원에 주택을 짓는 것이 옳다는 것은 전혀 별개의 문제다. 평택 선거에서 정치적 판단력에 대한 혹독한 평가를 받았다면 그다음에는 달라진 모습을 보여주는 것이 정치인의 길이다. 상대방에게 더 강한 말을 던지는 것은 어렵지 않다. 어려운 것은 상대방보다 한 단계 높은 대안을 내놓고 국민으로부터 “저 사람은 더 큰 그림을 보고 있구나”라는 평가를 받는 것이다. 정치의 수준은 공격의 강도가 아니라 대안의 크기에서 드러난다.
대한민국의 부동산 문제는 용산공원 한 귀퉁이에 1만 호를 짓느냐 마느냐보다 훨씬 크다. 부모가 서울에 집 한 채를 가지고 있느냐에 따라 자녀의 출발선이 달라지고, 대학과 일자리와 문화와 자산이 수도권에 집중되면서 지방의 청년들까지 서울로 밀려드는 구조 자체가 문제다. 서울에 집을 계속 추가하면서 모든 대학과 좋은 일자리까지 서울에 붙잡아두는 방식으로는 이 악순환을 끝낼 수 없다. 주택 공급만 늘리고 서울 집중의 원인을 그대로 두면 공급은 다시 새로운 수요에 쫓기게 된다. 결국 주택정책과 국토균형발전, 대학정책과 행정수도 정책을 따로따로 볼 것이 아니라 하나의 국가 공간전략으로 묶어야 한다.
그래서 필요한 것은 용산공원 개발을 둘러싼 작은 정치가 아니라 서울의 공간구조와 대한민국의 국토구조를 함께 바꾸는 큰 정치다. 대학과 국가기능을 분산하고, 그 과정에서 확보되는 서울의 공간을 청년 주거와 녹지가 공존하는 새로운 도시로 재편해야 한다. 세종을 단순한 행정기관의 집합지가 아니라 교육·연구·산업까지 결합된 실질적인 국가 중심축으로 키우고, 서울은 과도하게 집중된 기능을 덜어내면서 더 살기 좋은 세계도시로 재편해야 한다. 그렇게 해야 서울의 주택 문제와 지방소멸 문제를 동시에 풀 수 있다. 주택 공급과 수도권 집중 해소를 하나의 국가 전략으로 묶는 것, 바로 이런 논쟁을 정치권이 해야 한다.
오세훈의 주장이라고 해서 무조건 옳은 것도 아니고 조국의 주장이라고 해서 무조건 틀린 것도 아니다. 정책은 진영이나 정치인의 이름이 아니라 내용과 결과로 판단해야 한다. 상대가 정치적 경쟁자라도 옳은 주장은 받아들이고, 부족하다면 그보다 더 좋은 대안을 내놓으면 된다. 조국 원장이 정말 오세훈을 넘어서고 싶다면 방법은 간단하다. 오세훈을 더 거칠게 공격할 것이 아니라 오세훈보다 더 큰 도시를 그리고, 더 많은 청년에게 집을 공급하고, 서울 집중을 완화할 더 설득력 있는 국가 비전을 보여주면 된다. 그것이 정치적 경쟁이고 정책 경쟁이다.
용산공원을 얼마나 개발할 것인가를 놓고 싸우는 정치는 작다. 용산공원을 그대로 두고도 어떻게 그보다 수십 배 많은 집을 공급할 것인가를 경쟁하는 정치가 크다. 정치인은 큰 상대를 때린다고 커지는 것이 아니다. 상대보다 더 멀리 보고, 더 큰 문제를 풀고, 더 나은 대안을 국민 앞에 내놓을 때 비로소 커진다. 조국에게 필요한 것은 오세훈을 향한 더 센 말이 아니다. 오세훈보다 더 큰 생각이다.
*필자/김정기
 ▲ 필자/김정기 칼럼니스트. ©브레이크뉴스 |
● 학력- 뉴욕주립대학교(Stony Brook) 정치학과 수석 졸업- 마케트대학교(Marquette) 로스쿨 법학박사- 하버드대학교(Harvard) 케네디스쿨 최고위 과정- 베이징대학교(Peking) 북한학 연구학자
● 경력
세계스마트시티기구(WeGO) 사무총장 (현) -유엔 국제전기통신연합 (UN ITU) 가상세계 및 AI 글로벌 이니셔티브 집행위원(현) -제8대 주상하이 대한민국 총영사 -2010 상하이 세계 엑스표 대한민국관 정부대표 -법무법인 대륙아주 중국 총괄 미국변호사 -동국대학교 경영전문대학원 석좌교수 –숭실사이버대학교 총장 –칼럼니스트.
● 저서
1. 대학생을 위한 거로영어연구[전 10권](거로출판사) 2. 나는 1%의 가능성에 도전한다(조선일보사) 3. 한국형 협상의 법칙(청년정신사) 4. 대한민국과 세계 이야기 (도서출판 책미듬) 5. Korea and the World (Advance Reader Copy). Jeongkeekim@naver.com
[영문 칼럼]
● The Yongsan Park Debate: A Question for Cho Kuk — Before Attacking Mayor Oh Se-hoon, Show Us a Bigger Alternative
Cho Kuk, chairman of the Innovation Policy Institute of the Rebuilding Korea Party, attacked Seoul Mayor Oh Se-hoon for opposing housing construction in Yongsan Park, calling his position “irresponsible and malicious politics of agitation.” Cho argues that it is inconsistent for Mayor Oh to oppose development in Yongsan Park when he previously cooperated with lifting greenbelt restrictions in the Seocho Seoripul area. Yet watching this dispute, I find the entire argument somewhat puzzling. South Korea’s housing problem is extraordinarily complex and structural, even by global standards. Is whether to build 10,000 homes on part of Yongsan Park really an issue that warrants branding one’s opponent as engaging in “malicious politics of agitation”? Oh Se-hoon, moreover, has served multiple terms as mayor of Seoul and has directly dealt with housing supply, redevelopment and reconstruction, urban planning, transportation, and green-space policy. Cho Kuk made the transition from law professor to politician. This is not about ranking their professional backgrounds. The point is that if Cho wants to accuse his opponent of irresponsibility, he should first demonstrate a more sophisticated and persuasive alternative, particularly on urban and housing policy.
Cho’s attempt to invoke Oh’s past support for lifting greenbelt restrictions is not particularly persuasive either. Adjusting part of a development-restricted zone to supply housing is fundamentally different from transforming land in Yongsan that was used for military purposes for more than a century into a national park and returning it to the public. The history of the land is different, its scarcity is different, and its replaceability is different. Yongsan Park is not simply one of Seoul’s many parks. It is a space that remained closed to ordinary citizens for decades through the successive presence of the Japanese military and U.S. military bases. Korea now has a historic opportunity to return that land to the people and create a national park in the heart of its capital. It is difficult to imagine another opportunity to secure such a large, continuous green space in central Seoul. Housing can be built elsewhere, but once buildings are constructed inside a national park, restoring that land to its original purpose becomes virtually impossible. To argue that someone who once supported developing one green area must therefore support developing another is itself an overly simplistic binary argument.
Cho says we should abandon the outdated dichotomy of “park versus development.” On that point, I agree. But if so, the conclusion should actually be straightforward: preserve Yongsan Park and build far more housing elsewhere. We should reject the premise that protecting a park necessarily means sacrificing housing for young people. So I would first ask Cho a simple question: Why Yongsan? The scale he proposes is 10,000 homes, a limited number relative to the magnitude of Seoul’s housing problem for younger generations. Before permanently converting a nationally scarce space into residential land for 10,000 units, we should ask whether much larger opportunities exist elsewhere. By comprehensively utilizing university campuses, railway and station areas, public land, public facilities, and underdeveloped low-density districts across Seoul, we could change the scale of the debate itself—from 10,000 homes to hundreds of thousands.
I have already proposed a broader approach in my previous column. Seoul National University and roughly 15 universities that do not have compelling historical, symbolic, or specialized reasons to remain in Seoul could be relocated to the Sejong metropolitan area, while the public sector acquires the vacated campuses and redevelops them into “Youth Park Cities” that preserve as much of the existing greenery as possible. Relocating universities would not merely be a device for securing housing sites. It would address the underlying structure in which universities, research institutions, companies, and jobs are concentrated in Seoul, continually drawing young people into the capital and generating ever greater housing demand. Combined with three-dimensional development over railways and around major transit stations and public land, this could shift the debate away from fighting over 10,000 homes in Yongsan toward a long-term strategy of supplying 300,000 homes for young people in Seoul and 1 million across the greater capital region. Preserving Yongsan Park while supplying dozens of times more housing elsewhere—that is what genuinely moving beyond the false dichotomy should mean.
The method of housing supply must also change. If the public sector permanently retains ownership of the land while young buyers acquire the homes themselves together with long-term land-use rights, much of Seoul’s astronomical land cost could be separated from the price of housing. Combine this with long-term, low-interest, fixed-rate mortgages, and ordinary salaried workers could gradually repay principal with their monthly income and build genuine homeownership over time. What young people need is not merely an inexpensive place to stay for a few years. They need a path out of a life in which monthly rent disappears without building any asset—a realistic hope that the same monthly payments can gradually reduce their principal so that, after twenty or thirty years, the mortgage is gone and the home is truly theirs. Housing policy should not merely increase the number of units. It should rebuild the ladder that allows people to purchase a home through earned income and change a society in which whether one’s parents own property determines where one starts in life.
Yet what interests me even more in this controversy is not the housing policy itself, but Cho Kuk’s style of politics. Not long ago, Cho personally ran in the Pyeongtaek-eul National Assembly by-election and finished third with roughly 27 percent of the vote. His candidacy divided votes within the broader progressive camp as he competed against the Democratic Party candidate, and the People Power Party candidate ultimately won. After the election, Cho himself acknowledged his shortcomings and responsibility. Politicians lose elections. Losing itself is no disgrace. What matters is what judgment led to that defeat and what lessons a politician learns from it. In my view, the greatest weakness Cho revealed in the Pyeongtaek election was political judgment. Politics is not simply about affirming one’s own cause. It requires reading the entire field, calculating the consequences of one’s choices, and sometimes stepping aside for a broader victory rather than insisting on one’s own candidacy. In that respect, it is difficult to describe Cho’s decision in Pyeongtaek as the strategy of a seasoned politician.
Now Cho is taking direct aim at Mayor Oh Se-hoon. That naturally raises another question. Is this really a purely policy-driven dispute over 10,000 homes in Yongsan Park? Or is there also a political calculation to increase Cho’s own visibility by confronting Oh? Oh is one of the conservative camp’s nationally recognized politicians who combines broad name recognition with substantial executive experience, and he could be regarded as a potential future leader of the conservative bloc. Publicly confronting a politician of that stature naturally brings attention to the challenger as well. Using the political weight of a larger opponent to elevate one’s own profile is hardly a new strategy in politics. But there is one easy mistake to make here. A politician does not become a political heavyweight by attacking a heavyweight. A politician becomes one by offering bigger policies.
Cho has even revived Oh’s past controversy over free school lunches, saying, in effect, that Oh once “played politics with children’s meals” and is now “playing politics with young people’s homes.” It is provocative political rhetoric. But it does nothing to prove that building housing inside Yongsan Park is sound policy. Attacking Oh Se-hoon’s past and demonstrating the merits of housing construction in Yongsan Park are two entirely separate matters. If Cho received a harsh verdict on his political judgment in the Pyeongtaek election, the path forward is to show that he has learned and changed. Throwing sharper words at an opponent is easy. What is difficult is presenting an alternative one level above your opponent’s and persuading the public to say, “This person sees the bigger picture.” The quality of politics is revealed not by the intensity of an attack, but by the scale of the alternative.
South Korea’s housing crisis is far larger than the question of whether 10,000 homes should be built on one corner of Yongsan Park. The deeper problem is a social structure in which a young person’s starting point can depend on whether his or her parents own a home in Seoul, while universities, jobs, culture, wealth, and opportunity remain concentrated in the capital region, pulling young people from the provinces toward Seoul. This vicious cycle cannot be broken simply by continuing to add more housing in Seoul while keeping virtually every leading university and high-quality job concentrated there. If housing supply increases while the forces driving concentration in Seoul remain untouched, new supply will simply continue chasing new demand. Housing policy, balanced national development, university policy, and the administrative-capital strategy therefore cannot be treated as separate issues. They must be integrated into a single national spatial strategy.
What Korea needs, therefore, is not small politics centered on whether to develop Yongsan Park, but big politics capable of restructuring both Seoul and the country as a whole. Universities and national government functions should be decentralized, and the urban space thereby freed in Seoul should be transformed into new communities where housing for young people and green space coexist. Sejong should be developed beyond a collection of administrative agencies into a genuine national hub integrating education, research, industry, and government, while Seoul should shed some of its excessive concentration of functions and evolve into a more livable global city. Only then can Korea address Seoul’s housing crisis and regional decline at the same time. Housing supply and the decentralization of the capital region must be combined into a single national strategy. This is the scale of debate Korean politics should be having.
Oh Se-hoon is not automatically right because he is Oh Se-hoon, nor is Cho Kuk automatically wrong because he is Cho Kuk. Policies should be judged by their substance and consequences, not by political camps or the names attached to them. Even when an opponent makes a sound argument, a politician should be willing to accept it; if that argument is insufficient, the answer is to offer something better. If Cho truly wants to surpass Oh, the path is simple. He should not attack Oh more aggressively. He should envision a bigger city than Oh does, provide housing for more young people, and present a more persuasive national vision for reducing Seoul’s excessive concentration. That is political competition. That is policy competition.
Politics that fights over how much of Yongsan Park should be developed is small politics. Politics that competes over how to preserve Yongsan Park in its entirety while supplying dozens of times more housing elsewhere is big politics. Politicians do not become bigger by striking at bigger opponents. They become bigger when they see farther, solve larger problems, and present the public with better alternatives. What Cho Kuk needs is not harsher rhetoric against Oh Se-hoon. He needs a bigger idea than Oh Se-hoon’s. Jeongkeekim@naver.com
*Author / Jeong-kee Kim
● Education
-B.A. in Political Science (Summa Cum Laude), State University of New York at Stony Brook -Doctor of Jurisprudence, Marquette University Law School -Senior Executive Program, Harvard Kennedy School -Research Scholar in North Korean Studies, Peking University
● Professional Experience
-Secretary-General, World Smart Sustainable Cities Organization (Current) -Executive Committee Member, Virtual World & AI Global Initiative, International Telecommunication Union (Current) -8th Consul General of the Republic of Korea in Shanghai -Commissioner General, Korea Pavilion, Expo 2010 Shanghai China -Senior Attorney-at-Law, DR& Aju LLC -Distinguished Chair Professor, Graduate School of Business, Dongguk University -President, Soongsil Cyber University -Columnist
● Publications
-Georo English Studies Series for College Students (Georo Publishing) -I Challenge the Possibility of One Percent (Chosun Ilbo) -The Art of K-Negotiation (Cheongnyeonjeongsin Publishing) -Korea and the World (Chaekmideum Publishing). *Email: Jeongkeekim@naver.com
