 ▲ 서울 부동산 ©브레이크뉴스 |
대한민국의 부동산 문제는 가격의 문제가 아니다. 권력의 문제다. 부동산을 둘러싼 정책 권력과 금융 자본이 결합해 경제 구조를 지배하고 있다는 점이 본질이다. 집값은 결과일 뿐, 원인은 구조다. 우리는 부자가 된 것이 아니다. 자산 가격이 올랐을 뿐이다. 공장에서 새로운 가치를 만든 것이 아니라, 부동산 위에 숫자가 붙었을 뿐이다. 그러나 우리는 그 숫자를 성장이라 불렀고 성공이라 믿었다. 그 사이 경제의 체질은 바뀌었다. 생산의 나라에서 부동산 가격의 나라로 기울었다.
집값 상승은 부를 창출하지 않는다. 그것은 다음 세대의 소득을 현재 세대로 이전하는 구조다. 이미 자산을 보유한 세대와 계층은 가격 상승으로 이익을 얻고, 무자산 세대는 더 많은 부채를 짊어진다. 자산 보유 상위 계층은 시세 차익을 누리고, 청년과 신혼부부는 소득의 상당 부분을 이자 상환에 쓴다. 세대 갈등이 아니라 자산 구조의 문제다. 가격 상승은 부를 늘린 것이 아니라 미래 소득을 앞당겨 소비한 것이다.
그 중심에 부동산 카르텔이 있다. 이 카르텔은 네 개의 축으로 구성된다. 대형 건설사, 정책 권한을 가진 관료 조직, 개발을 정치 성과로 전환하는 정치권, 그리고 투기 세력이다. 여기에 금융이 윤활유처럼 결합한다.
대형 건설사는 선분양과 PF를 통해 자기자본 투입을 최소화하고 위험을 외부로 이전한다. 관료 조직은 용적률, 용도 변경, 인프라 계획을 통해 부동산 가치를 결정한다. 정치권은 개발을 지역 경제 활성화와 연결해 표로 전환한다. 투기 세력은 가격 상승을 체감 부의 증가로 받아들인다. 금융은 담보대출과 프로젝트파이낸싱을 통해 이 구조를 지탱한다. 이것은 음모가 아니다. 인센티브의 정렬이다. 집값이 오르면 모두가 단기적 이익을 얻는다. 가격이 하락하면 금융 시스템이 흔들리고 가계 자산이 줄어든다. 그래서 정책은 하락을 방어하는 쪽으로 기울기 쉽다. 이익은 사유화되고 위험은 사회화된다. 이것이 카르텔의 작동 방식이다.
더 근본적인 문제는 자본의 흐름이 왜곡된다는 점이다. 은행은 기업의 미래를 평가하기보다 아파트 담보를 선호한다. 기업 대출은 위험하지만 담보대출은 안전하다. 그 결과 금융은 혁신보다 아파트를 선택한다. 가계 자산의 과도한 부동산 편중은 자본시장을 얕게 만들고 기업의 장기 자금 조달을 어렵게 한다. 자본이 산업이 아니라 부동산으로 흐르는 경제에서 혁신은 성장하기 어렵다. 이것이 부동산 중독 경제의 본질이며, 자본시장 국가로의 전환을 가로막는 구조적 장애물이다. 자본시장 국가는 자본이 기업으로 흐르는 나라다. 국민이 금융 자산을 통해 성장의 과실을 공유하고, 기업이 그 자본으로 기술과 생산성을 높이며, 산업이 세계 시장에서 경쟁하는 구조다. 그러나 부동산 카르텔이 유지되는 한 자본은 부동산에 묶인다.
저성장과 인구 감소가 고착되는 시대에 이 구조는 더욱 위험하다. 금리 상승이나 부동산 가격 조정이 동시에 발생하면 가계부채와 금융 시스템은 함께 압박을 받을 수 있다. 성장률을 방어하기 위해 다시 부동산을 자극하는 유혹이 반복되는 순간, 구조는 더욱 고착된다. 부동산에 의존한 성장은 외부 충격에 취약하다.
이제 필요한 것은 미세 조정이 아니라 기득권 해체다.
첫째, 개발 이익 환수 체계를 근본적으로 강화해야 한다. 용적률 상향과 규제 완화로 발생하는 초과 이익은 공공 투자와 정책 결정의 산물이다. 그 이익은 공공으로 환원되어야 한다.
둘째, 정책 결정권자에 대한 부동산 백지신탁을 의무화해야 한다. 부동산 정책과 부동산 소유가 결합되는 한 공정한 정책은 기대하기 어렵다.
셋째, 선분양–PF–담보대출로 이어지는 레버리지 구조를 단계적으로 축소해야 한다. 건설사의 위험은 건설사가 부담해야 한다. 위험의 사회화를 멈춰야 한다.
넷째, 금융 기득권 구조를 개혁해야 한다. 담보대출 편중을 완화하고 기업 투자와 기술 혁신에 대한 자금 흐름을 확대해야 한다. 자본이 부동산이 아니라 산업으로 이동하도록 인센티브를 재설계해야 한다.
부동산 카르텔은 단순한 시장 왜곡이 아니다. 그것은 대한민국 성장 모델을 붙잡고 있는 구조적 기득권이다. 이 구조를 해체하지 못하면 자본시장 국가로의 전환은 불가능하다. 집값으로 성장률을 만드는 국가는 결국 미래를 담보로 현재를 소비하는 국가다. 부동산에 묶인 자본은 국가의 미래를 묶는다. 부동산에 중독된 경제는 혁신을 생산하지 못한다. 이제는 선택이 아니라 결단의 문제다. 기득권을 유지할 것인가, 성장 모델을 바꿀 것인가. 지금이 전환의 시간이다. Jeongkeekim@naver.com
*필자/김정기
 ▲ 필자/김정기 "대학생을 위한 거로영어연구[전 10권](거로출판사)" 의 저자. ©브레이크뉴스 |
● 학력
- 뉴욕주립대학교(Stony Brook) 정치학과 수석 졸업
- 마케트대학교(Marquette) 로스쿨 법학박사
- 하버드대학교(Harvard) 케네디스쿨 최고위 과정
- 베이징대학교(Peking) 북한학 연구학자
● 경력
- 세계스마트시티기구(WeGO) 사무총장 (현)
- 유엔 국제전기통신연합 (UN ITU) 가상세계 및 AI 글로벌 이니셔티브 집행위원(현)
- 아시아태평양지방정부네트워크(CityNet) 대표
- 제8대 주상하이 대한민국 총영사(13등급 대사)
- 2010 상하이엑스포 대한민국관 정부대표
- 제17대 대선 한나라당 이명박 대통령 후보 국제위원장
- 제20대 대선 국민의힘 윤석열 대통령 후보 정치개혁 공약 총괄
- 제21대 대선 국민의힘 김문수 대통령 후보 외교고문
- 자유한국당 오세훈 당대표 후보 SH전략회의 총괄 및 조직본부 총괄본부장
- 자유한국당 서울시장 예비후보
- 법무법인 대륙아주 중국 총괄 미국변호사
- 난징대학교 국제경제연구소 객좌교수
- 동국대학교 경영전문대학원 석좌교수
- 숭실사이버대학교 총장
● 저서
1. 대학생을 위한 거로영어연구[전 10권](거로출판사)
2. 나는 1%의 가능성에 도전한다(조선일보사)
3. 한국형 협상의 법칙(청년정신사)
4. 대한민국과 세계 이야기 (도서출판 책미듬)
5. Korea and the World (Advance Reader Copy)
*아래는 위 기사를 '구글 번역'으로 번역한 영문 기사의 [전문]입니다. '구글번역'은 이해도 높이기를 위해 노력하고 있습니다. 영문 번역에 오류가 있을 수 있음을 전제로 합니다.<*The following is [the full text] of the English article translated by 'Google Translate'. 'Google Translate' is working hard to improve understanding. It is assumed that there may be errors in the English translation.>
Dismantling the Real Estate Cartel... "We Must End the Era of Real Estate Power and Financial Establishment"
-Kim Jeong-gi, Columnist
South Korea's real estate problem isn't a matter of price. It's a matter of power. The essence lies in the fact that policy power surrounding real estate and financial capital combine to dominate the economic structure. Housing prices are merely a consequence; the cause is structural. We didn't become rich; asset prices simply rose. We didn't create new value in factories; numbers were simply added to real estate. Yet, we called those numbers growth and believed them to be success. In the meantime, the very nature of the economy has shifted. We've shifted from a country of production to one of real estate prices.
Rising housing prices don't create wealth. They're a system that transfers income from the next generation to the current generation. Generations and classes that already own assets benefit from rising prices, while those without take on more debt. The wealthy class reaps capital gains, while young people and newlyweds spend a significant portion of their income on interest payments. This isn't a matter of generational conflict; it's a matter of asset structure. Rising prices do not increase wealth; they accelerate the consumption of future income.
At the center of this is the real estate cartel. This cartel consists of four pillars: large construction companies, a bureaucracy wielding policy authority, politicians who transform development into political gains, and speculative forces. Finance, acting as a lubricant, intervenes here.
Large construction companies minimize their equity investment and transfer risk externally through pre-sales and project financing. The bureaucracy determines real estate values through floor area ratios, zoning changes, and infrastructure planning. Politicians link development to local economic revitalization, converting it into votes. Speculators perceive rising prices as a perceived increase in wealth. Finance sustains this structure through collateralized loans and project financing. This is not a conspiracy; it's an alignment of incentives. When housing prices rise, everyone reaps short-term benefits. When prices fall, the financial system destabilizes and household wealth declines. Consequently, policy tends to lean toward protecting against the decline. Profits are privatized, and risks are socialized. This is how the cartel operates.
A more fundamental problem is the distortion of capital flows. Banks prefer apartment collateral over assessing the future of companies. Corporate loans are risky, but collateralized loans are safe. As a result, finance chooses apartments over innovation. The excessive concentration of household assets in real estate makes capital markets shallow and complicates long-term financing for companies. Innovation struggles to thrive in an economy where capital flows to real estate rather than industry. This is the essence of a real estate-addicted economy and a structural obstacle impeding the transition to a capital market nation. A capital market nation is one where capital flows to companies. Citizens share the fruits of growth through financial assets, companies use that capital to enhance technology and productivity, and industries compete in the global market. However, as long as the real estate cartel persists, capital remains tied to real estate.
This structure is even more dangerous in an era of persistent low growth and population decline. Simultaneous increases in interest rates and real estate price adjustments can put pressure on both household debt and the financial system. The moment the temptation to stimulate real estate again to defend growth is repeated, the structure becomes even more entrenched. Growth dependent on real estate is vulnerable to external shocks.
What's needed now is not fine-tuning, but the dismantling of vested interests.
First, the development profit recovery system must be fundamentally strengthened. The excess profits generated by increased floor area ratios and deregulation are the product of public investment and policy decisions. These profits must be returned to the public.
Second, a blind trust for real estate must be mandated for policymakers. As long as real estate policies and real estate ownership are intertwined, fair policies are difficult to expect.
Third, the leverage structure that leads to pre-sales, project financing, and collateralized loans must be gradually reduced. Construction companies must shoulder their own risks. The socialization of risk must stop.
Fourth, the financial vested interests structure must be reformed. The concentration of collateralized loans must be reduced and the flow of funds for corporate investment and technological innovation must be expanded. Incentives must be redesigned to ensure capital flows to industry, not real estate.
The real estate cartel is not simply a market distortion. It is a structural vested interest that holds back the Republic of Korea's growth model. Without dismantling this structure, transitioning to a capital market nation is impossible. A country that relies on housing prices to fuel its growth is ultimately consuming the present at the expense of the future. Capital tied to real estate ties up a nation's future. An economy addicted to real estate cannot produce innovation. It's no longer a matter of choice, but of determination. Will we maintain vested interests or transform our growth model? Now is the time for transformation. Jeongkeekim@naver.com
*Author/Kim Jeong-gi
● Education
- Summa Cum Laude, Department of Political Science, State University of New York (Stony Brook)
- Doctor of Law, Marquette Law School
- Harvard Kennedy School, Executive Program
- North Korean Studies Research Scholar, Peking University
● Career
- Secretary General of the World Smart Cities Organization (WeGO) (current)
- Executive Committee Member, Virtual World and AI Global Initiative, International Telecommunication Union (ITU)
- Representative, Asia-Pacific Local Government Network (CityNet)
- 8th Consul General of the Republic of Korea in Shanghai (Ambassador, Class 13)
- Government Representative, Republic of Korea Pavilion, 2010 Shanghai Expo
- Chairman of the International Affairs Committee, Grand National Party (GNP) Presidential Candidate Lee Myung-bak in the 17th Presidential Election
- Chief of Political Reform Pledges, People Power Party (PPP) Presidential Candidate Yoon Seok-yeol in the 20th Presidential Election
- President Kim Moon-soo of the People Power Party in the 21st Presidential Election Foreign Affairs Advisor to the Candidate
- Oh Se-hoon, Liberty Korea Party Candidate for Party Leadership, SH Strategy Council, and Head of the Organization Headquarters
- Liberty Korea Party Candidate for Seoul Mayor
- American Attorney General, China Office, Continental Aju Law Firm
- Visiting Professor, Nanjing University International Economics Institute
- Distinguished Professor, Dongguk University Graduate School of Business
- President, Soongsil Cyber University
● Books
1. Georo English Studies for College Students [10 Volumes] (Georo Publishing)
2. I Challenge the 1% Chance (Chosun Ilbo)
3. The Law of Korean Negotiation (Chungnyeon Jeongshinsa)
4. Stories of Korea and the World (Chaekmidum Publishing)
5. Korea and the World (Advance Reader Copy)
