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파밀리에 입주예정자 = 노비숙소 대기자?

[긴급추적] 신동아건설 임대아파트 분양가 거품 논란 2탄

이보배 기자 | 기사입력 2008/04/10 [14:47]

 

입주 예정자 집단 해약사태 왜?

지난 3월17일자 본지 <554호>에 보도됐던 ‘신동아건설 파밀리에 아파트 임대 분양가 거품논란’에 이어 273세대 입주 예정자들이 집단 해약 움직임을 보이고 있다. 입주예정자들은  계약 당시 신동아 파밀리에의 가격이 일반 아파트 보다 높다는 사실을 알면서도 그 만큼의 값어치를 할 것이라는 건설사의 말에 속아 계약했다고 주장했다. 하지만 계약 후 1년이 지난 현재, 신동아건설이 공식적으로 건설원가를 공개하지 않는 등 자신들을 상대로 엄청난 폭리를 취하고 있어 ‘사기계약’을 당했다고 주장하고 있다. <주간현대>는 흥덕 신동아 파밀리에 입주 예정자 협의회 김아무개(36) 부회장을 만나 입주예정자들의 입장을 들어봤다.

신동아건설 임대아파트 입주 예정자 집단 해약 사태 <속사정> 풀스토리

▲지난 2월24일 입주 예정자 총회 모습. 첫 모임임에도 불구하고 100여명이 넘는 인원이 참석해 뜻을 모았다.

임대아파트의 탈을 쓰고 일반 분양아파트보다 높은 분양가격으로 구설수에 올랐던 용인 흥덕지구 신동아 파밀리에가 입주 예정자들의 집단 해약 사태에 휩싸였다.

흥덕 신동아 파밀리에 입주 예정자 협의회 김아무개(36) 부회장은 지난 3월 본지에 실린 기사를 보고 직접 전화를 걸어왔다. 이에 기자는 지난 4월2일 경기도 성남시 한 카페에서 김 부회장을 만났다.

비싸서 해약하려는 것 아니야

김 부회장은 기자를 만나자 마자 말문을 열었다.

그는 “지금까지 보도된 기사를 보면 입주 예정자들이 그저 막연하게 임대보증금과 분양전환금이 비싸서 해약하려는 것으로 표현됐는데 사실과 다르다”면서 신동아 파밀리에 임대 아파트가 일반 분양아파트보다 비싸다는 사실은 지난해 3월 계약당시부터 알고 있었다고 설명했다. 그럼에도 불구하고 계약서에 사인을 한 이유는 신동아건설 측에서 약속한 ‘남 다른 가치가 있는 풀옵션의 고급 아파트’ 인줄 알았기 때문이라는 것.

실제 대부분의 입주 예정자들은 판교에서 400여 가구가 공급된 동양엔파트에 이어 국내에서 두 번째로 공급되는 중대형 임대아파트인 신동아 파밀리에가 기존의 임대아파트와는 달리 고급화되고 차별화된 주거환경을 제공함과 동시에 ‘10년후 분양전환’으로 상당한 미래가치가 있다고 판단해 계약서에 사인했다.

10년 임대료 선납받을 경우 신동아건설 초기 수익금만 400억
10년 후 분양전환 후 신동아건설 기대수익은 2583억 ‘허걱’

▲신동아건설측의 제대로 된 감사를 촉구하는 연서에 여러 사람들이 사인을 남겼다.  © 브레이크뉴스

김 부회장은 그러나 나중에 알게 된 실상은 전혀 달랐다고 주장했다.

김 부회장에 따르면 신동아건설은 42·46·49·52평형 등 4개 평형에 대해 임대보증금 3억6500만원~4억6500만원을 부담, 평당 870만원~895만원이라는 거액은 부담해야 한다. 여기에 월 임대료로 80~100만원을 더 부담하게 됐다. 만약 10년치 월 임대료를 선납해 그 선납액 1억~1억3000여만원을 합하면 평당가격은 1109만원~ 1150만원으로 뛰어오른다.

이는 같은 지구내의 43평형과 59평형 등 중형평형을 분양한 ‘경남아너스빌’의 평당 평균 가격 907만원보다 63만원이나 비싼 가격이다.

김 부회장은 "또 신동아건설은 10년치 월 임대료를 선납하면 10년 후 분양전환시 분양전환대금에서 이를 공제해 주는 조건을 제시함으로써 사실상 입주 예정자들로 하여금 10년치 월 임대료를 선납하게 하고 있다"고 주장했다. 이는 실제로는 전세보증금을 내는 것과 같은 이치임에도 불구하고 만약 분양전환을 받지 않으면 보증금도 돌려받지 못하는 시스템이라는 것.

결국 입주 예정자들은 신동아 파밀리에의 건설원가보다 훨씬 더 비싼 가격을 주고 아파트를 임차함으로써, 엄청난 불이익을 보게 됐다고 주장했다.

김 부회장에 따르면 이 밖에도 신동아건설은 신동아건설에서 부담해야 할 발코니 확장비용을 임차인들에게 부당하게 전가시키고, 계약서상 분양전환시 하자보수의 범위를 외부도장에만 한정하고 있는 등 불공정한 내용의 계약조항도 다수 포함되어 있다.

▲입주 예정자 협의회 김부회장이 지난 4월2일 기자와의 만남에서 자료를 보여주며 신동아건설의 사기계약에 대해 설명하고 있다.   © 브레이크뉴스

입주 예정자들의 이같은 불만에도 불구하고 신동아건설은 법령에 저촉되는 바가 없으므로 문제될 것 없다는 입장만 보이고 있다.

신동아건설 관계자는 “입주예정자들이 공개한 건설원가와 10년 후 분양전환금을 비교해 400억원의 수익이 남는다는 계산은 맞지 않는다. 2004년 책정한 감리자료로 그때와 지금의 물가차이도 상당하거니와 실제 투입되는 공사비용은 그것보다 많은 액수”라고 말했다.

하지만 김 부회장의 입장은 다르다. 김 부회장은 “어떤 건설사에서 감리 책정 금액보다 돈을 더 들여 집을 짓겠느냐”고 반문했다.

또 신동아건설측은 입주 예정자들의 주장과는 달리 계약 초기부터 발코니 확장 외에는 다른 옵션사항은 없었다고 주장했다. 

특히 입주예정자들이 가장 문제 삼고 있는 것은 분양전환금액이다. 입주 예정자들이 10년후 분양전환을 위해 지불해야 하는 금액은 2584억원에 달하고 이는 고스란히 신동아건설의 차익으로 남게 된다는 이유에서다.

입주 예정자 = 노비숙소 대기자

우리의 유일한 권리는 ‘해약’뿐…

▲경기도 용인 흥덕지구에 들어설 신동아건설 파밀리에 아파트 단지 및 조경 계획도.  

현행 임대주택법 시행령 12조 1항에는 표준 임대 보증금과 임대료를 총사업비의 50%이내로 책정해 받도록 규정돼 있다. 다만, 상호 전환을 통해 임대보증금을 최대 90%이내로 받을 수 있도록 12조 3항에서 규정해 놓고 있다.

김 부회장은 “신동아건설은 선납 임대료를 선택사항이라고 주장하지만 임대료 부담을 덜기 위해 사실상 선납 할 수 밖에 없는 구조”라며 “표준 임대 보증금 산출 퍼센트에 대해서도 한번도 물어보지 않았다”고 말했다. 

이에 대해 신동아건설 관계자는 “임대주택법 시행령이 규정하는 대로 분양전환금을 산정했기 때문에 법적으로 문제가 없다”면서 “10년 뒤에 시장 조건이 어떻게 변할지도 모르는데 현재 분양전환 금액이 비싸서 협상을 요구하는 것은 옳지 않다”고 말했다.

또 “계약 당시와 지금은 계약서 상 하나도 달라진 점이 없다. 그럼에도 불구하고 입주 예정자들이 집단 해약을 감행한다면 정상적인 절차에 따라 진행시키겠다”고 말했다.

가격 때문에 해약하는 게 아니라 거짓·사기계약이 억울하다
제 값어치 못하는 임대아파트 웃돈 얹어줘 가며 살기 싫어

중대형 임대아파트 1호와 비교

입주 예정자들이 불만의 목소리를 높이는 또 하나의 이유는 판교 신도시에 공급된 중형 임대아파트와 비교했을 때 계약자의 부담이 상대적으로 더 큰데 있다.

용인 흥덕 신동아 파밀리에 입주예정자 협의회 김 부회장은 “지난 2006년 국내 첫 민간중형 임대아파트로 공급된 판교신도시 동양 엔파트보다 모든 조건이 불합리하게 정해져 있다”면서 신동아건설 측에 이를 개선해 줄 것을 거듭 촉구했다고 주장했다.

신동아 파밀리에의 초기 임대보증금 비율이 건설원가에 비해 높게 책정돼 있으며 특히 10년 뒤 분양전환금 이율도 단리가 아닌 복리로 적용해 판교 동양 엔파트보다 1억여원이 더 비싸다는 것이다. 

김 부회장은 손수 만들어 온 표를 보여줘가며 “판교신도시의 동양 엔파트 임대보증금은 건설원가에서 차지하는 비중이 79.04~79.34%”라며 “하지만 신동아 파밀리에는 87.02~89.27%로 약 8~10%포인트 더 높다"고 설명했다.

동양 엔파트와 신동아 파밀리에가 분양한 동일한 공급면적을 비교해 보면 이 같은 차이를 한 눈에 알 수 있다. 동양엔파트 138㎡의 경우 가구당 건설원가와 임대보증금이 각각 5억6300만원, 4억4500만원. 신동아 파밀리에 140㎡는 각각 4억1499만원, 3억6598만원이다.

가구별로 부담해야 하는 총 임대보증금은 동양 엔파트가 높은 것처럼 보이지만 건설원가를 임대보증금으로 나눠 계산해 보면 입주자가 부담해야 하는 보증금 비중은 신동아 파밀리에가 더 높다.

월 임대료도 동양엔파트의 경우 138㎡에 월 65만원을 지불하면 되지만 신동아 파밀리에는  140㎡ 경우, 월 87만8000원으로 22만원을 더 지불해야 한다. 임대수익률로 따지면 연 7.03%와 21.3%로 신동아가 훨씬 높다.

동양 엔파트와의 비교에서도 가장 큰 문제는 분양전환금에 있다. 동양 엔파트는 6.3%의 단리 이율을 적용한데 반해 신동아 파밀리에는 6.5%의 복리로 분양전환금을 산정해 동양 엔파트보다 1억원 이상 수익을 남긴다는 것이 입주 예정자들의 주장이다.

2000여 만원의 발코니확장비용도 신동아 파밀리에는 입주자가 부담하도록 했지만 동양 엔파트는 회사가 전액 부담했다고 덧붙였다.

김 부회장은 “판교 동양 엔파트보다 모든 조건이 불합리하게 책정돼 있다”며 “신동아측이 임대주택법상 보증금 상호전환 조항의 허점을 교묘히 이용해 사기계약을 맺은 것”이라고 강도 높게 비난했다.

이에 대해 신동아건설 관계자는 “입주 예정자들이 비교한 건설원가에는 문제가 있다”고 말했다. 건설원가 산출방법은 분양가 상한제에 따른 것과 임대주택법에 따른 것 두 가지가 있는 데 동양 엔파트가 공개한 건설원가는 분양가 상한제에 다른 것이고 신동아의 건설원가는 임대주택법에 따른 것이기 때문에 정확한 비교자료가 될 수 없다는 것.

이 관계자는 “다른 기준으로 산정한 건설원가를 비교한다는 것은 이치에 맞지 않는다고 생각한다. 드러난 자료와는 달리 동양 엔파트도 건설원가의 90%를 임대보증금으로 받은 것으로 알고 있어 입주 예정자들이 요구하는 판교 동양 엔파트 수준의 임대 보증금 산정에 손색 없다고 생각 한다”고 말했다.

한편 김 부회장에 따르면 입주 예정자들은 계약서 작성 후 1년의 시간이 지나서야 신동아건설이 입주 예정자들을 현혹시켜 사기 계약 했다는 사실을 밝혀냈다.

신동아측, 감리자료 분석 400억 수익은 전체수익으로 아냐
2004년 추산 금액으로 물가 많이 실제 공사비와 차이 있어

그러므로 △건축원가 80%미만의 임대 보증금 △건축원가-임대 보증금의 월 0.55% 미만 임대료 △분양 전환금 연간 6.5% 미만 단리 적용 △임대료 선납 옵션 폐지 및 분양가 총액제 옵션 도입 등의 요구사항이 받아들여지지 않으면 입주 예정자 250여 세대가 집단해약에 나설 것이라고 목소리를 높였다.

실제 협의회는 지난달 신동아건설측에 자신들의 요구사항을 전달했으나 적극적인 답변이 돌아오지 않아 지난 4월3일 변호사를 통해 273세대 집단 해약 통보문을 발송했다.

그럼에도 불구하고 신동아건설은 아무 문제없다는 반응이다. 신동아건설 관계자는 “공사 진행이 되고 있는 상황에서 입주 예정자들의 요구사항을 모두 받아들일 수는 없다”면서 “1년 전 계약 당시와 달라진 것은 없다. 계약서 내용 그대로다. 입주 예정자들이 해약을 원할 경우에는 정상적인 절차에 따라 위약금을 물면 해약 가능하다. 입주 예정자들의 말처럼 협상테이블을 원한다면 적극적으로 응하겠다”고 말했다.

입주 예정자와 신동아건설이 팽팽하게 맞선 가운데 과연 이들이 합의점을 찾을 수 있을지 귀추가 주목된다.  (본 기사는 신동아건설 측이 '파밀리에' 월 임대료 인하 방침을 밝힌 4월 9일 이전에 쓰여진 것임을 밝힙니다)

취재 / 이보배 기자  bobae38317@hanmail.net

※신동아건설은 지난 9일 용인 흥덕지구에서 분양한 전세형 공공임대 아파트 '신동아 파밀리에'의 월 임대료를 25% 정도 내리기로 했다고 밝혔다.

이에 따라 이 아파트의 월 임대료는 139㎡(42평형)의 경우, 87만원에서 65만원으로, 172㎡(52평형)는 110만원에서 83만원 선으로 낮아질 전망이다.


부동산 시세 엿보기

3월 아파트 값 ‘강북 강세, 강남 약세’ 뚜렷
 

서울 아파트 매매시장의 강북 강세, 강남 약세라는 ‘북고남저’ 현상이 갈수록 뚜렷해지고 있다. 지난 3월 한 달 간 아파트 값 변동 추이를 보면 노원구를 중심으로 한 강북 아파트는 뚜렷한 강세를 보인 반면 강남권은 재건축을 중심으로 약세를 면치 못하고 있다.

한 부동산 정보업체의 조사에 따르면 지난 3월 아파트 값은 서울이 2월부터 0.03% 올랐고 경기·인천 지역은 0.12%가 떨어졌다.

서울 아파트 값의 상승세는 강북이 주도했다. 노원구의 경우 지난 한 달 동안 1.57% 올라 가장 높은 상승률을 기록했고, 서대문구가 1.28%, 이어 관악·중랑구 등이 비교적 높은 상승률을 보였다.

부동산 전문가들은 노원구의 경우 저평가 인식에다 창동 차량기지 개발 등 개발호재에 힘입어 강한 오름세를 탄 것으로 분석하고 있다. 실제 상계동의 한 아파트 79㎡형의 경우, 한 달 전보다 천만원이 오른 2억3000만~2억5000만원 선에 시세가 형성됐다.

하지만 재건축 아파트가 많은 강동구는 0.53% 가격이 떨어졌고, 송파구 등도 비교적 큰 폭의 내림세를 나타냈다.

경인지역에서는 용인·과천 등 재건축 지역이 내림세를 주도했다. 지난달 용인의 아파트 값은 1.47% 떨어져 경인지역에서 가장 큰 낙폭을 보였고, 의정부(0.91%)와 안산(0.73%), 과천(0.66%) 등의 순으로 하락폭이 이어졌다. 

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  • 김영아 2008/06/07 [18:08] 수정 | 삭제
  • 월 내는 임대료만 내렸구,, 10년치 선납해서 분양가에서 공제하는 금액은 전혀 달라진게 없어요..역시 복리로 계산되어졌고 그걸 권하고 실수요자 입장에선 선납해야되더라구요 ..월 임대료 내린 것은 별 의미가 없는 거죠
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