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아파트 값 확실하게 잡는 방법

장동만 칼럼니스트 | 기사입력 2005/06/26 [10:29]
“평 (약 35.6 ft2) 당 1억 원 짜리 재 건축 아파트, 평 당 1,000만 원이 넘는 지방의 아파트 분양가, 10억 원을 웃도는 골프장 회원권 등장, 최근 2년 새 3~4배 오른 지방의 개발 예정지 땅 값…” 며칠 전 고국 어느 일간지 기사의 한 토막이다. 그리고 또 어떤 한 통계는 너무나 놀라운 숫자를 보여 준다. 지난 4년 간 서울 광역 아파트, 집 값 상승 총액을 그 가구 수로 나누면 한 가구당 월 평균 $2,500.00 씩의 수익이 있었다는 분석이다. 너무나 놀랍고 어처구니가 없어 입이 딱 벌어지지 않을 수가 없다..

한국의 부동산 값 폭등에는 물론 그럴만한 여러가지 이유가 있다. 기본적으로 좁은 땅에 많은 인구, 경제의 급속 성장, 거기에 따르는 사람들의 “더 큰 집, 더 좋은 집”에 대한 욕구, “사 두면 큰 돈 된다”는 투기 심리, 저금리, 투자처를 찾는 수 십 조 원의 부동 자금 등~그러나 이 같은 요인들을 모두 감안한다 해도 아파트 한 평에 1천만 원, 심지어 1억원 까지 호가하는 것은 무언가 잘못돼도 너무나 잘못됐다고 보지 않을 수 없다.

정부는 이를 잡기 위해 보유/양도세 중과, 거래 신고제, 종합 부동산세 등 각종 정책을 시행 또는 시행 예정이다. 그런데 어떤 정책이 시행될 때 마다 돈 있는 사람들, 소위 시장주의자들 그리고 보수 언론들의 반발이 더 할 수 없이 거세다. ‘단속 규제 위주론 안된다” ‘수요 공급 자유 시장에 맡겨라” “사유 재산권 침해다” “참여 정부의 부동산 정책은 완전 실패했다”등~

물론 시장자본주의 사회에서 모든 것을 수요 공급의 원칙에 맡기는 것이 이상적인 줄 잘 안다. 그러나 그 수요가 거의 투기를 노린 가수요이고, 그리고 그 공급 능력이 한정되어 있어 시장 흐름이 왜곡되고 정상적인 가격 형성 아닌, 이상 폭등 현상이 벌어지는데도 정부가 이를 그대로 방치해야 할 것인가? 공정거래법, 사회정의 정신으로 보아 공권력이 이에 적극 개입하는 것은 극히 당연하다고 본다.

인간 삶의 3대 기본인 의식주에 있어, 주거 문제는 가장 으뜸되는 천부권으로 보아야 한다. 한 그루의 나무, 한 포기의 풀도 그 뿌리를 내릴 수 있는 면적의 땅이 주어 지는데, 하물며 한 인간에게 그 설 수 있는 땅, 누워 잠잘 수 있는 공간이 주어지지 않는다는 것은 어불성설이기 때문이다. 그런데 한국의 경우, 돈 있는 몇 몇 사람들 (토지 소유자 중 1%가 민유지의 45.3% 소유)이 절대다수의 이 천부권을 침해 내지 박탈하고 있으니 문제가 너무나 심각하지 않은가.

한국의 주택 보급율 (세대수 대 주택수 비율)은 100% 가까이 된다. 그런데 특정 지역 특정 아파트 분양 때면 몇 십대1 , 몇 백대 1의 경쟁이 벌어진다. 그리해서 당첨만 되면 그 입주권에 막대한 프레미엄이 붙는다. 그런데 이들이 모두 자기네 들이 거기서 살려는 실수요자들인가? 아니면 투기를 노리는 가수요자들인가? 상당수가 가수요-94년말 현재 3주택 이상 보유 세대수 18만874 세대, 이들이 보유한 주택은 75만1,820채-이라는 것이 정부 발표다. 이미 1채 이상 집을 가진 사람들의 이 같은 투기 매점이 결국 부동산 값 폭등의 주원인이라는 이야기다. 이같은 가수요를 어떻게 막을 수 있을 것인가?

돈 있는 사람들이 부동산에 투자 투기하는 것은, 장/단기적인 수익이 있어서다.
단기적으론 이를 월세/전세-전체 가구의 50.3%가 무주택-를 놓아서 들어오는 수입이고, 장기적으론 그 가격 상승 기대다. 그런데 만일 월세/전세의 단기적인 수입이 별 재미가 없다면, 아니면 그 수익이 은행 금리만도 못하다면…그래도 그들이 그렇게 아파트 투기에 열을 올릴 것인가? 그렇게 되면, 그 열기가 크게 꺾일 것으로 본다.

미국 뉴욕, la시등엔 “렌트 안정법 [rent stabilization law (ordinance)]”이란 것이 있다. 뉴욕시는 1969년부터, la시는 1978년부터 이를 시행하고 있다. 그 주요 골자는 이렇다. 이 법의 적용을 받는 아파트 (뉴욕시 약 1백만 개)는 일정액 이상 월세를 받지 못한다. 또 매년 일정액 이상 올리지도 못한다. 그렇다고 큰 과오가 없는 한 세입자를 함부로 쫓아내지도 못한다. 그리해서 뉴욕시의 경우, 현 시세 보다 5분의1, 10분의1의 월세를 내고 사는 사람들이 수두룩하다. 없는 사람들의 주거 마련, 곧 천부권을 보장하는 장치이자 억강부약, 약자를 위한 배려다.

한국의 부동산 값 폭등을 잡기 위한 한 방안으로 이 같은 “렌트 안정법”을 도입하면 어떨까? 이를 시행하려면 또 돈 있는 사람들, 기득권 세력들 그리고 수구 언론들의 “규제 위주 정책” 운운하는 반발 저항이 만만치 않겠지만 자본주의 종주국에서도 시행하는 이 제도를, “자본주의를 너희에게 맞게 수정 (modification)하라”는 충고를 받는 우리로서 이를 시행 못할 이유가 없지 않은가. < 장동만: 웹 칼럼니스트>

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  • landuk 2005/06/26 [15:07] 수정 | 삭제
  • 요는 토지에서 막대한(?) 불로소득이 생기고 있기 때문에 일어나는 것입니다. 물이 아래로 흐르듯이 소득이 생기는 곳에 돈이 몰리는 것은 당연한 것이며, 더욱 불로소득이 생긴다면 더욱 그런 것입니다.

    따라서 먼저 토지보유세를 점차적으로 올려야 합니다. 많이...
    바로 많이 올리면, 신용이 아니라 담보 특히 토지를 담보로 잡은 은행이 문닫게 됩니다. 그래서 천천히 점차적으로 올려야 합니다.

    그리고 그와 상응하게 다른 악성세금을 없애는 것입니다. 소득세도 좋고, 부가가치세도 좋습니다. 다른 악성세금을 없애고 토지보유세를 올려서 단지 토지를 보유한 것으로만 소득을 올릴 수는 없어야 합니다.
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