지난 6.3 지방선거에서 서울시장에 재선된 오세훈 시장이 이재명 대통령의 부동산 정책에 대한 발언 수위를 높이고 있다. 오세훈 서울시장은 지난 6월11일치 sns 저널인 페이스북에 “이재명 정부, 문재인 정권 부동산 실패의 빨리 감기 버전입니까?” 제목의 글을 게재했다.
이 글에서 “최근 온라인상에서 수많은 시민들의 우려를 자아내며 공유되는 이미지들이 있습니다. 문재인 정부와 이재명 정부의 부동산 정책을 나란히 놓고 비교해놓은 그래프와, 역대 정부별 취임 1년 서울 아파트 가격 상승률을 비교한 통계 자료입니다. 이재명 정부 취임 1년 만에 서울 아파트 값 상승률이 무려 14.73%를 기록하며, 과거 노무현 정부(+11.68%)나 문재인 정부(+9.41%)의 첫해 상승률마저 가볍게 뛰어넘었다는 내용입니다. 이것이 천만 서울시민이 매일 피부로 느끼는 잔인한 현실이자 주거 위기감의 실체입니다.”면서 “더 심각한 것은 지금의 폭등 상황이 우연이 아니라는 것입니다. 이재명 정부의 부동산 정책은 과거 문재인 정부 정책 실패의 역사와 소름 돋게 닮아 있습니다. 취임 직후 대출 규제를 강화했고, 토지거래허가제와 투기과열지구를 확대 지정했습니다. 재건축, 재개발 이주비 대출을 제한했고, 다주택자 양도세 중과를 부활시켰습니다. 여기에 보유세 인상까지 예고하고 있습니다. 5년에 걸쳐 서서히 망가뜨렸던 규제의 실패 방정식을 단 1년 만에 압축해서 보여주고 있으니, 시민들이 ‘문재인 정권 부동산 실패의 빨리 감기 버전이냐’라고 탄식하는 것 아니겠습니까”라고 강조했다.
이어 “사정이 이러한데도 얼마 전 대통령께서는 부동산 상승 압력을 “나름 잘 막아왔다”며 지금의 부동산 정책 참사를 ‘정상화 과정’이라 자평하십니다. 그러나 시장은 이미 답을 보여주고 있습니다. 매물이 줄고 있습니다. 전세 물건은 사라지고 있습니다. 월세는 치솟고 있습니다. 다주택자를 적으로 규정하며 압박할수록 집주인들은 집을 내놓기보다 버티기를 선택하고 있습니다. 정부 스스로도 매물 잠김 우려를 인정하면서 추가 규제까지 검토하고 있습니다.“면서 ”부동산 시장은 구호나 이념이 아니라 예측 가능한 공급 정책으로만 안정됩니다. 지금 서울 시민들이 원하는 것은 또 다른 부동산 전쟁이 아니라 전세 매물을 시장에 나오게 하고 재건축, 재개발을 정상화하여 공급을 늘리는 현실적인 정책입니다.“고 피력했다.
오세훈 서울시장은 이 글의 결론 부분에서 또한 “경고등은 진즉에 켜졌습니다. 예고된 부동산 참사의 길을 정말 끝까지 가고야 말 것입니까. 이제는 공급 확대와 시장 정상화라는 현실의 길로 방향을 전환해 주십시오”라고 호소했다.
 ▲ 지난 6월8일 오전 청와대 영빈관에서 열린 이재명 대통령 취임 1주년 기자회견 장면. 이 회견에서 부동산 정책이 언급됐다. ©뉴시스 |
 ▲ 오세훈 서울시장. 오세훈 서울시장은 지난 6월11일치 sns 저널인 페이스북에 “이재명 정부, 문재인 정권 부동산 실패의 빨리 감기 버전입니까?” 제목의 글을 게재했다. ©뉴시스 |
대통령-서울시장, 부동산 시장을 바라보는 관점 차이
서울 부동산 정책에 대해, 이재명 대통령과 오세훈 서울시장의 생각이 판이하다.
이재명 대통령의 중앙정부와 오세훈 서울시장의 부동산 정책은 시장을 바라보는 근본적인 철학과 해법에서 정면으로 충돌하고 있는 양상이다. 중앙정부는 규제를 통한 수요 억제와 공공 주도 공급에 무게를 두는 반면, 서울시는 과도한 규제가 시장을 왜곡하므로 민간 중심의 공급 확대로 풀어야 한다고 맞서고 있다.
이재명 대통령(중앙정부)과 오세훈 서울시장(서울시)의 서울 부동산에 진단과 평가는 서로 상반한다. 이재명 대통령은 최근의 서울 집값 상승 압력을 나름대로 잘 막아왔으며, 전세 감소 등은 "정상화되는 과정"으로 판단했다. 그럼에도 취임 1년 만에 서울 아파트값이 14.73% 폭등한 것은 과거 실패한 규제 정책의 "빨리 감기 버전"이자 참사라고 비난하는 이들이 있다. 전세난과 임대차 시장에 대한 다른 시각이 존재한다. 이재명 대통령은 전세 물량이 줄어들고 월세화가 진행되는 것은 임대차 시장의 구조적 변화이자, 투기 목적으로 남의 돈(갭투자)을 빌려 집을 사는 행위가 줄어드는 자연스러운 안정화 단계로 보고 있다.
반면에 오세훈 시장은 전세 가뭄과 월세 폭등은 자연스러운 현상이 아니라 정부의 거친 규제가 초래한 정책 참사라고 직격 비판했다. 토지거래허가구역 확대, 다주택자 압박, 재건축 이주비 대출 제한 등이 임대 주택 공급자들을 시장 밖으로 쫓아냈다는 입장이다.
이재명 대통령은 가계 부채를 줄이기 위해 DSR 등 대출 규제를 강화하고 있다. 세제 면에서는 실거주 주택은 보호하되, 다주택자와 고가 주택에 대해서는 선진국 수준의 보유세 강화 기조를 유지하고 있다. 양도세 중과를 통해 투기 소득을 원천 차단하려 한다.
오세훈 시장은 현재 서울 아파트 평균 가격이 13억 원을 넘었는데 주택담보대출 한도를 6억 원으로 묶어버려, 결과적으로 현금 7억 원이 있어야 집을 살 수 있는 왜곡된 시장이 되었다고 비판한다. 다주택자를 적으로 규정해 세금으로 압박할수록 매물 잠김 현상만 심화되어 서민의 주거 사다리가 끊어진다고 주장한다. 그 해결책으로 이재명 대통령은 수도권 135만 호 공급 계획을 바탕으로 공공 주도의 신속한 주택 공급과 중산층도 만족할 수 있는 공공 임대 주택 확대를 제시하고 있다. 오세훈 서울시장은 서울시의 인허가권을 활용한 '신속통합기획(신통기획)'과 모아타운 등을 통해 재개발·재건축 규제를 풀어 민간이 주도적으로 주택을 만들어내야 한다고 강조한다. 정부가 정비사업을 바라보는 이념적 시각 자체가 절망적이라고 강하게 날을 세우기도 했다.
정부와 서울시의 부동산 정책은 현실적으로 충돌하고 있다. 서울 용산과 태릉 개발중앙정부의 국토교통부와 서울시의 이견은 구체적인 공급 현장에서 정면충돌하고 있는 것. 정부는 공공 주도로 용산 지역에 1만 가구 규모의 주택 공급을 추진 중이다. 하지만, 오세훈 서울시장은 개발 원안을 사수하며 주택 대규모 공급에 반대해 확연한 입장 차를 보인다. 서울 태릉 골프장(태릉CC) 부지도 논쟁의 도마 위에 올라 있다. 정부의 조기 착공 계획과 달리, 서울시는 지역 주민들의 반대 의견과 인허가권을 무기로 개발 방식과 밀도 조정을 요구하며 맞서고 있다.
부동산 세제와 금융 대출 규제(LTV·DSR 등)는 중앙정부의 고유 권한인 반면, 서울 시내 주택 공급의 핵심인 재개발·재건축 인허가 및 도시계획권은 서울시가 쥐고 있다. 전문가들은 한쪽의 일방적인 드라이브나 규제만으로는 서울 부동산 시장의 난맥상을 풀 수 없다고 지적한다. 양측의 극단적인 노선 갈등이 지속될 경우 정부의 수도권 주택 공급 로드맵 지연은 불가피하므로, 서민 주거 안정을 위한 두 수장의 현실적인 타협과 대승적 협치가 절실한 시점이다.
그런데 한국의 통화량 증가와 부동산 가격 앙등이 같은 수준의 우향(右向)-급등(急騰)하는 그래프이다. 통화량(M2) 증가 그래프와 부동산 가격 상승 그래프가 놀라울 정도로 일치(동조화)하는 현상을 보여왔다. 이는 자본주의 경제의 가장 본질적인 법칙을 보여주는 결과라 할수 있다. 한국은행 연구에 따르면, 통화량과 주택가격의 상관계수는 무려 0.79에 달한다. 시중에 돈이 풀리면 시차를 두고 부동산 가격이 그대로 따라 올라가는 패턴을 보여왔다. 이 두 그래프가 똑같이 우 상향(右 上向)하는 이유가 있다. 화폐 가치의 하락(인플레이션과 화폐 착시) 돈의 가치 하락, 시중 통화량이 늘어난다는 것은 돈의 총량이 많아진다는 뜻이다. 공급이 흔해진 화폐의 가치는 떨어질 수밖에 없다. 실물 자산의 가격 방어, 아파트라는 실물 자산의 절대적 가치는 그대로이다. 그런데, 이를 교환하는 화폐 가치가 떨어지다 보니 더 많은 돈을 지불해야만 같은 집을 살 수 있게 된다. 즉, 집값이 오른 것이 아니라 '내가 가진 돈의 가치가 떨어져서 그래프가 같이 올라간 것'이라할 수 있다.
통화량(M2)의 대부분은 한국은행이 찍어낸 현금이 아니라, 시중은행이 대출을 통해 만들어낸 '신용 통화'인 것. 은행이 대출(주택담보 대출, 전세 대출)을 늘릴수록 시중 통화량 그래프는 가파르게 상승한다. 이 늘어난 대출 자금은 고스란히 부동산 시장으로 흘러 들어가 매수 수요를 자극하고 가격을 밀어 올린다.
한국인의 강한 '부동산 자산 편중' 성향주식 시장 대비 높은 안정성을 유지해 왔다. 미국 등 해외 주요국은 통화량이 늘면 주식, 펀드 등 다양한 자산으로 돈이 분산된다. 반면 한국은 가계 자산의 70% 이상이 부동산에 쏠려 있다. 주식 시장의 변동성이 크다 보니, "돈이 풀리면 결국 가장 안전한 서울·수도권 아파트로 몰린다"는 학습 효과가 작동해왔다. 이 때문에 한국은 OECD 평균(0.68)보다 통화량 증가가 부동산 가격을 더 강하게 밀어 올리는 경향을 보여 왔다. 정부의 강력한 부동산 규제나 금리 인상기에는 일시적으로 부동산 가격이 주춤하거나 꺾일 수 있다. 그러나 통화량은 자본주의 구조상 장기적으로 결코 줄어들지 않고 우주처럼 계속 팽창한다. 단기적인 출렁임이 끝나고 나면, 부동산 가격은 결국 늘어난 통화량의 크기(M2 그래프의 높이만큼 반드시 회복되거나 그 이상으로 수렴하게 됐다.
화폐 공급의 팽창 속도화폐 가치 하락에 따른 실물 자산의 가격 조정결국 "부동산 가격 앙등" 그래프는 주택의 절대적 가치 상승이라기보다는, 시중에 풀린 엄청난 유동성이 거울처럼 정직하게 반영된 '화폐 가치 하락의 성적표'라고 이해된다.
 ▲필자/문일석. 시인. 신문사(본지) 발행인. ©브레이크뉴스 |
이재명 대통령 부동산 강경탄압 정책 “처참하게 실패?”
이재명 대통령은 지난 6.3 지방선거 이전, 부동산 강경탄압 정책을 구사했으나 선거의 결과로 보면 “처참하게 실패했다?”는 평이다. 시장이 권력을 이겼다. 서울의 부동산 가격 앙등(昂騰)은 부의 통화량 증가가 부동산 가격 앙등(昂騰)의 주범(主犯)으로 인식되고 있다. (필자 주=이 칼럼 내용의 일부는 AI 제미나이 도움으로 작성 됐다.) moonilsuk@naver.com
*필자/문일석. 시인. 신문사(본지) 발행인.
*아래는 위 기사를 '구글 번역'으로 번역한 영문 기사의 [전문]입니다. '구글번역'은 이해도 높이기를 위해 노력하고 있습니다. 영문 번역에 오류가 있을 수 있음을 전제로 합니다.<*The following is [the full text] of the English article translated by 'Google Translate'. 'Google Translate' is working hard to improve understanding. It is assumed that there may be errors in the English translation.>
Lee Jae-myung vs. Oh Se-hoon: Differing Real Estate Policies... “The Market Has Defeated Power!”
- Moon Il-suk, Publisher of this Newspaper
Mayor Oh Se-hoon, who was re-elected as Mayor of Seoul in the June 3 local elections, is raising the intensity of his remarks regarding President Lee Jae-myung’s real estate policies. On June 11, Mayor Oh posted an article on Facebook, a social media journal, titled “Is the Lee Jae-myung Government a Fast-forwarded Version of the Moon Jae-in Administration’s Real Estate Failure?”
In this article, it states, “Recently, there are images being shared online that are arousing the concerns of countless citizens. These include graphs comparing the real estate policies of the Moon Jae-in and Lee Jae-myung administrations side by side, and statistical data comparing the rate of increase in Seoul apartment prices during the first year of each administration. The content indicates that within just one year of the Lee Jae-myung administration, the rate of increase in Seoul apartment prices reached a staggering 14.73%, easily surpassing the first-year growth rates of the past Roh Moo-hyun administration (+11.68%) and the Moon Jae-in administration (+9.41%). This is the cruel reality that ten million Seoul citizens feel firsthand every day, and the true nature of the sense of housing crisis.” It continues, “What is even more serious is that the current skyrocketing situation is not a coincidence. The Lee Jae-myung administration’s real estate policies bear a chilling resemblance to the history of policy failures of the past Moon Jae-in administration. Immediately after taking office, they tightened loan regulations and expanded the designation of speculative overheating zones and the land transaction permit system. They restricted loans for relocation expenses for reconstruction and redevelopment projects and reinstated heavy capital gains taxes for multi-home owners. On top of this, they are even signaling an increase in property holding taxes.” “Since the failure equation of regulations, which had gradually ruined the market over five years, is being compressed and demonstrated in just one year, isn’t it natural for citizens to lament, ‘Is this a fast-forwarded version of the Moon Jae-in administration’s real estate failure?’” he emphasized.
He continued, “Despite these circumstances, the President recently assessed the current real estate policy disaster as a ‘process of normalization,’ claiming that he ‘had managed to contain upward pressure on real estate prices quite well.’ However, the market is already showing the answer. Listings are decreasing. Jeonse properties are disappearing. Monthly rents are skyrocketing. The more the government defines multi-home owners as enemies and pressures them, the more landlords choose to hold out rather than put their homes on the market. Even the government itself acknowledges concerns about a freeze on listings and is considering additional regulations.” He asserted, “The real estate market stabilizes not through slogans or ideologies, but only through predictable supply policies. What Seoul citizens want right now is not another real estate war, but realistic policies that bring Jeonse listings onto the market and normalize reconstruction and redevelopment to increase supply.”
In the concluding section of this article, Seoul Mayor Oh Se-hoon also appealed, “The warning lights have long since turned on. Are you really going to go all the way down the path of the predicted real estate disaster? Please now shift direction toward the realistic path of expanding supply and normalizing the market.”
**Differences in Perspectives on the Real Estate Market Between the President and the Mayor of Seoul**
President Lee Jae-myung and Seoul Mayor Oh Se-hoon hold vastly different views on Seoul's real estate policy.
The real estate policies of President Lee Jae-myung's central government and Mayor Oh Se-hoon's appear to be in direct conflict regarding their fundamental philosophies on the market and their proposed solutions. While the central government places emphasis on suppressing demand through regulations and public-led supply, the Seoul Metropolitan Government counters that excessive regulations distort the market and that the issue must be resolved through the expansion of private-sector-led supply.
The diagnoses and evaluations of Seoul's real estate by President Lee Jae-myung (central government) and Seoul Mayor Oh Se-hoon (Seoul Metropolitan Government) are diametrically opposed. President Lee Jae-myung assessed that the recent upward pressure on Seoul's housing prices has been successfully contained to some extent, and viewed the decline in Jeonse prices as a "process of normalization." Nevertheless, some criticize the 14.73% surge in Seoul apartment prices within just one year of his inauguration as a "fast-forwarded version" of past failed regulatory policies and a disaster. However, there are differing perspectives on the Jeonse crisis and the rental market. President Lee Jae-myung views the decrease in Jeonse supply and the shift toward monthly rent as a structural change in the rental market, as well as a natural stabilization phase where the practice of borrowing others' money (gap investment) to buy homes for speculative purposes is diminishing.
On the other hand, Mayor Oh Se-hoon sharply criticized the situation, arguing that the Jeonse drought and skyrocketing monthly rents are not natural phenomena but policy disasters caused by the government's harsh regulations. His position is that the expansion of land transaction permit zones, pressure on multi-home owners, and restrictions on loans for reconstruction relocation expenses have driven rental housing providers out of the market.
President Lee Jae-myung is strengthening loan regulations, such as the Debt Service Ratio (DSR), to reduce household debt. In terms of taxation, while protecting owner-occupied homes, he maintains a stance of strengthening property taxes to the level of developed nations for multi-home owners and high-priced properties. He also intends to cut off speculative income at the source through heavy capital gains taxation.
Mayor Oh Se-hoon criticizes the current situation, arguing that while the average price of apartments in Seoul exceeds 1.3 billion won, the mortgage limit has been capped at 600 million won, resulting in a distorted market where one ultimately needs 700 million won in cash to purchase a home. He asserts that labeling multi-home owners as enemies and pressuring them with taxes only exacerbates the phenomenon of properties being withheld from the market, effectively severing the housing ladder for ordinary citizens. As a solution, President Lee Jae-myung proposes rapid, public-led housing supply based on a plan to provide 1.35 million homes in the metropolitan area, as well as the expansion of public rental housing that satisfies the middle class. Mayor Oh emphasizes that regulations on redevelopment and reconstruction should be eased through initiatives such as "Rapid Integrated Planning" (Sintong Planning), which utilizes the Seoul Metropolitan Government's licensing authority, and Moa Town, allowing the private sector to take the lead in housing production. He also strongly criticized the government's ideological perspective on urban renewal projects, calling it "desperate."
Real estate policies of the central government and the Seoul Metropolitan Government are clashing in reality. The differences of opinion between the central government's Ministry of Land, Infrastructure and Transport and the Seoul Metropolitan Government regarding the development of Yongsan and Taeneung are clashing head-on in the actual supply market. The government is pushing ahead with a public-led plan to supply 10,000 housing units in the Yongsan area. However, Seoul Mayor Oh Se-hoon stands in stark contrast to the government, opposing large-scale housing supply while defending the original development plan. The site of the Seoul Taereung Golf Course (Taereung CC) is also at the center of controversy. Unlike the government's plan for an early groundbreaking, the Seoul Metropolitan Government is pushing back, using local residents' opposition and its licensing authority as leverage to demand adjustments to development methods and density.
While real estate taxation and financial loan regulations (such as LTV and DSR) are the exclusive prerogatives of the central government, the Seoul Metropolitan Government holds the authority for urban planning and licensing for redevelopment and reconstruction—key elements of housing supply within the city. Experts point out that the chaotic state of the Seoul real estate market cannot be resolved solely through the unilateral drive or regulations of one side. As delays in the government's roadmap for housing supply in the metropolitan area are inevitable if the extreme conflict over policy between the two sides persists, a realistic compromise and broad-minded cooperation between the two leaders are urgently needed to ensure housing stability for ordinary citizens. However, the graphs showing the increase in Korea's money supply and the surge in real estate prices exhibit the same level of rightward sloping and rapid increase. The graph of the increase in the money supply (M2) and the graph of rising real estate prices have shown a phenomenon of surprising synchronization. This can be considered a result demonstrating the most fundamental laws of a capitalist economy. According to research by the Bank of Korea, the correlation coefficient between the money supply and housing prices reaches a staggering 0.79. It has shown a pattern where real estate prices follow suit after a time lag whenever money is released into the market. There is a reason why these two graphs both trend upward in the same way. It is the decline in the value of currency (inflation and monetary illusion). An increase in the money supply means that the total amount of money in circulation increases. The value of currency, when its supply becomes abundant, is bound to fall. Regarding the price protection of real assets, the absolute value of a real asset like an apartment remains unchanged. However, as the value of the currency used to exchange it falls, one must pay more money to purchase the same house. In other words, it can be said that housing prices did not rise, but rather that "the graph rose along with the decrease in the value of the money I hold."
Most of the money supply (M2) consists not of cash printed by the Bank of Korea, but of "credit currency" created by commercial banks through lending. As banks increase lending (mortgage loans, Jeonse loans), the graph of the money supply in circulation rises steeply. This increased loan capital flows directly into the real estate market, stimulating buying demand and pushing prices up.
Koreans' strong tendency to "concentrate on real estate assets" has maintained high stability compared to the stock market. In major overseas countries such as the United States, when the money supply increases, money is dispersed into various assets such as stocks and funds. On the other hand, in Korea, more than 70% of household assets are concentrated in real estate. Due to the high volatility of the stock market, a learned effect has been at play: "When money is released, it eventually flows into the safest apartments in Seoul and the metropolitan area." For this reason, Korea has shown a tendency for increases in the money supply to push up real estate prices more strongly than the OECD average (0.68). Real estate prices may temporarily stall or decline during periods of strong government regulations or interest rate hikes. However, due to the nature of capitalism, the money supply never shrinks in the long run but continues to expand like the universe. Once these short-term fluctuations subside, real estate prices inevitably recover to the magnitude of the increased money supply (the height of the M2 graph) or converge even higher.
The speed of the money supply's expansion and the price adjustment of real assets due to the decline in the value of currency. Ultimately, the "rising real estate prices" graph is understood not as an absolute increase in the value of housing, but rather as a "report card on the decline in the value of currency" that honestly reflects, like a mirror, the massive liquidity released into the market.
President Lee Jae-myung's Hardline Real Estate Crackdown Policy: A "Disastrous Failure?"
Prior to the June 3 local elections, President Lee Jae-myung implemented a hardline real estate crackdown policy, but judging by the election results, it is assessed as a "disastrous failure." The market triumphed over power. The surge in real estate prices in Seoul is perceived as being primarily caused by an increase in the money supply of wealth. (Author's Note: Parts of this column were written with the assistance of AI Gemini.) moonilsuk@naver.com
*Author/Moon Il-suk. Poet. Publisher of this newspaper.
